物言う株主が都心高層ビルの「含み益」実現要求－地価上昇で広がりも
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アクティビストが不動産会社等に保有物件の売却を求めるなどというと、さも悪いことを言っているように感じるかもしれないが、「建てて保有する」という日本の不動産会社のやっていることが当たり前ではないかもしれない、と立ち止まって考えることも大事。不動産会社を英語で説明する時にデベロッパー(Developer)と呼ぶのは文字通り、価値のある物件を構想し、作り上げるから。それをずっと保有し「大家さん」であり続けるのは、必ずしも良いことでない場合もある。作った物件を売却し、その資金で新しい開発を進めるというサイクルを株主は求めているのだと思う。事実、米国の不動産事業者は、多くがREITの形態で、上場ファンドのような扱いを受けている。これにより、ファイナンスを提供する銀行などの都合に左右されず、自己資金で都市の開発などのチャレンジに向き合うことができるなどのメリットもある。また、日本の企業は500兆円もの不動産をそのバランスシートで抱えており、売却により財務の強化が望める場合も少なくない。
そういう視点を持つことも大事です。
注目のコメント
欧米流の自由資本主義がうまく行った例は世界に存在しないので、失敗者の欧米に意見やアドバイスを聞くのは無駄かと。かつての日本の国家資本主義と今の中国の国家資本主義が、世界で最も成功した経済の例です。
アメリカの自由資本主義は、米軍基地を背景とする資源囲い込みに起因するドル還流による金融軍事国家的な経済なので、全く異質です。アクティビストやM＆Aの場面で、不動産の時価簿価差”含み益”を計算して根拠にするのはいつの時代でもある。いまどき無形資産の時代ではその査定が難しい、シナジー効果なんてよくわからん、ので有形固定の不動産のこれが最も単純で確実だからだ。
村上ファンドもやっていた。８０年代末のバブル経済ではQレシオを尺度にしていた（トービンのQから）。
しかし２００５年以降は企業会計原則で不動産時価評価が導入されてから差はそれほどでもなくなった。たとえ100年以上前の丸の内でもだ。資本効率性の観点から資産流動化型のスキームでの自社ビルの証券化やリースバックも進んだ。だから時価差が出たとしてもここ数年の土地価格の上昇の一部が会計に乗っていない分だけの話。株価はすでに上がっているかもしれない。しかも賃料はそれほど上昇していないことに注意、国際的な比較からキャップレートが下がっているだけだ。
