マンション法20年ぶり大改正へ 老いるタワマンに備え
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タワーマンションの合意形成問題もありますが、災害対策という視点では、木造密集市街地の建替えが急務かと思います。地震時の火災は被害を急激に拡大してしまう懸念事項であり、西新宿や環七近辺等に未だに数多くある木造密集地はそのリスクを多く抱えてしまっていますが、居住者の高齢化や建替え資金等に問題により中々進みそうにないというのが現状かと思います。本当にリスクが高いところは、例えば行政が主導してある程度の補助金や税金控除を元に、半ば強制的に進めていく必要があるかもしれません。
その際に、単に災害対策としてコンクリート等に建て替えましょうという雑な説明ではなく、エリア全体の建替えが進んだ先にある、より快適な暮らし、環境に優しく災害に強い街のビジョンをしっかりと見せて、その説明の中で一つ一つ進めていく必要があるかと思います。
注目のコメント
不動産は消費するものではなく、相続し世代を超えて受け継ぐものだと私は思っているが、タワマンは「消費財」 に近いものだと考えるべかもしれないと最近思い始めている。今回のマンション法改正を踏まえても、「タワー」と呼べるような階数の高層マンションにおいて、建て替えや大規模な修繕を行うための合意形成は難しい。住民から見て所有者がわからないような投資目的の住戸もあるが、階数や占有面積が変われば住んでいる人の経済環境の全く異なる場合がある。私は、そういうことに関わるのが嫌なので、最初から都心の低層マンション（しかも広さも100〜250平米が中心）を買って住んでいて、管理組合の理事長を15年引き受けてきた。生活水準の近い少人数のコミュニティだったので、それほどストレスも感じることなく役割を果たしてこられた。そんな恵まれた環境でも、相続などが起こって途中で持ち主が変わり、投資用物件になってしまった区画の持ち主が海外の人だったりすると、これから大変になるかもしれないと思い始めている。
そうした苦労（手間）もお金に換算すれば、タワマンの市場評価はもっと下げてもいい（もしくは、そうでない低層マンションの価格を引き上げてもいい）と思う。この辺りは、市場原理で価格調整するということになるのではないか？海外のオーナーによる消極的なマンション管理問題もそうですが、古い住人と新しい住人による考え方の違いなどをいかに解決していくかという点からも、重要な立法措置だとおもいます。
マンション購入を検討される方にはぜひこういった管理面でのコストや課題というのも理解していただいた上での検討をお勧めします。（想像以上に根深いのも事実かなと）
