【マンション高騰】地面師のあのタワマンも大売れ
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マンションを建設するには４つの方法があります。
①工場跡地などの購入（一般的な土地仕入れ。番組の話も含め様々な仕入れルートが存在）
②等価交換（地権者から土地を買ってマンションを建て、地権者に等価分の住戸を渡す）
③マンション建替え（老朽化したマンションの管理組合と交渉し、建て替え事業に参加）
④再開発（地方自治体が主導。駅前商店街・低層住戸などの一体開発を伴う）
このうち、首都圏では①②が少なくなっているのは番組の説明の通り。例えば、売り出し中の①の事例は、https://www.31sumai.com/mfr/X1429/
③のマンション建替えも、旭化成だけでなく大手デベ各社が参入し競争が激化しています。例えば、売り出し中の③の事例は、https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/chitosekarasuyama/index.html?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=gxss_03_station&gclid=CjwKCAiA-bmsBhAGEiwAoaQNmt7I-0fT9naZCzRD9Sgx_1te0QtSDVqFPN82bm_MgBGro0wm-ndzGhoCcWUQAvD_BwE
さて、「土地がない」×「需要がある」場合、どうするのか。物理的に切り分けると、
１）山を削って建てる・郊外に建てる
２）海の上に建てる
３）空に建てる
４）今あるものを建て替える
このうち１）と２）がこれまでの開発です。光が丘や港区・浦安沿岸などなど。いよいよ残されたのが３）と４）になります。
４）を実行する上で足かせとなるのが、「住民の合意形成」です。2023年も建て替えに係る区分所有法改正の話が紙面を賑わしました。今後改正が徐々に進み、2035年頃には「議決権行使者の4/5 or 3/4以上の賛成で建替え可能」に至るかもしれません。既存住民の生活と建物の機能不全のトレードオフなので時間はかかるでしょう。
３）の「空に建てる」とは、つまり「タワマン」です。容積率・高さ制限さえ緩和すれば、技術上はマンションの高さを伸ばすことができます。そうすると、空から土地を捻出できるわけです。規制緩和は国交省と地方自治体次第。
これからの大型物件は３）と４）を中心に進むでしょうディレクターと歩き回りながら、マンションのディベロッパーの最新の動きを探ると、いろんな発見があって楽しかったです。
デベロッパーにマンション価格の先行きを聞くだけでなく、各社がどんな施策を打っているかを取材しました。
言葉にはポジショントークも混じるけど、施策には本音がビルトインされると思います。マンションを買いたい人、売りたい人、迷っている人は業者側の事情と本音も知って、2024年の決断の参考にして下さい。
デベロッパーに聞いて回り、話題のマンションも現地まで行って取材しました。23年は首都圏の新築マンションの平均が1億4000万円を超えました。驚いたのは、購入者のほとんどが無理な借り入れをしていないということです。
パワーカップルの増加と低金利で、マンションの高級化には拍車がかかっているんだと思います。
24年はどうなるのか？各事業者に戦略を聞いてきたので、ぜひご覧ください。
