「2030年タワマン大崩壊」「積立金不足でスラム化」が的ハズレだと言い切れるワケ
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注目のコメント
分譲マンションって、一種の爆弾ゲームかなと思っています。
建物老朽化や修繕積立金不足、修繕積立金の積立額の大幅増で
不動産価値が落ちるまでに売り切れるかどうかのゲーム。
この記事によると築24年25年辺りが
一つのターニングポイントですね。
2000年頃に分譲されたマンションを買った人は要注意ですね。結局、ご自身が持っているから『大丈夫だと信じたい』だけの記事のような、、、w
記事の最後の
＞つまるところ、「お金がかかってもいいから、ひとときのぜいたくを楽しみたい」という大前提さえわかったうえで、そのときにそこに住みたい住民が集まる場である限りは、タワマンだからといって急に仕組みが崩壊することはないのではないかと、私はこの問題を考えるのです。
と言うまとめは、もはや単なる主観でしかないし、『そこに住みたい住民が集まる場である限りは』という大前提を置かないとダメなら、かなりリスクをはらんでいると言わざるを得ないのでは。修繕積立金や修繕の仕組みなど、複雑な要素が絡み合うことなので、一概にスラム化するとは言えません。以下、修繕積立金やタワマンに関してポイントとなる事項をざっと記載します。
※戸あたりでの考え
1)新築分譲当初は修繕積立金は安く設定される（段階積み上げ方式）
2)住戸数が少ないと修繕積立金は高くなる。多いと効率的なので逆。
3)敷地が広いと修繕積立金は高くなる
4)共用部分が多い・割合が多いと修繕積立金は高くなる
5)足場を組む場所が多いと修繕積立金は高くなる
6)ゴンドラの利用は修繕費を高くする
7)修繕期間が長引くと修繕費は高くなる
8)特殊な素材の使用・特注モノが多いと修繕費は高くなる
9)機械式駐車場があると修繕積立金への影響が出ることがある
10)技術の進歩で修繕費は安くなる(例：ドローンの利用)
11)技術の進歩で素材の耐久力が上がる（例：高耐性プラスチック）
12)技術の進歩で修繕サイクルが長くなる（同上）
13)社会的な要求の変化で当初計画外の修繕が必要となるor不要となる
14)機能的必要性で当初計画外の修繕が必要となる(例：EV、手ぶらキー)
15)管理組合の計画力で修繕費用を効率的・効果的に使用できる
これらの事項を、例えば、「築5年・600戸のタワーマンション」と「築40年・15 戸のミニマンション」に当てはめてみると、お互い費用面でプラスの面もマイナスの面もあることがわかると思います。これらが複合的に作用するということをまず理解することが大事でしょう。キャッチーで強調した表現に踊らされないように。
※以下情報も参考まで
■タワマンの管理費や修繕積立金などの維持費はいくらかかる？
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/tower-mansion_management-fee/
■超高層マンションの修繕積立金に関する研究
https://www.jstage.jst.go.jp/article/uhs/2018/103/2018_159/_pdf/-char/en
