老朽マンション建て替え、耐震性問題なら同意「４分の３」以上で可能に…再生推進へ緩和案
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小学生の算数の問題みたいに、4/5と3/4の差を暗算してみたけど、
プラスして、所在不明者を決議の分母に入れないことの方が大きな一歩かも。
注目のコメント
建て替え決議において1票差で建替えできないこともありますから、4/5→3/4でも意味のある変化です。そして、この変化は、明らかにその先も見据えてと言うことになるでしょう。
問題の根幹は複数ありますが、その中でも一つ大きな点を挙げるとすれば
・外部居住オーナーの「所在地がわからないor議決権を行使しない」
という点になります。
つまり、
①マンション外に住んでいるオーナーがわからないor連絡がつかない
②連絡がついたところで、議決権を行使しない（どうでもいいから無視する）
ということ。4/5→3/4にすることで、①②に該当するオーナーの影響を受けにくくすることはできますが、解消できるのは一部です。これらの票を一気に無効化する（集会の決議に参加しないor代理権を行使しない票は、決議の母数からそもそも除外する）ことが効果があることです。
記事にあるように
１）(重大)変更・処分の一部においても規約で別段の定めを可能とする
（つまり、議決権も「集会参加者の」過半または3/4での決議を可能とする）
２）裁判所の督促等を経てもオーナー所在不明なら議決数から除外する
３）裁判所の督促等を経ても議決権を行使しなければ議決数から除外する
この3つがこれから10年後程度までの区分所有法改正の目標地点になると私は考えています。
※オーナーの高齢化・外部居住増加に加え、タワマン×海外投資家の購入増加による「連絡先のわからない外部居住オーナー」の増加が今後懸念されます。これへの打ち手にもなります。100世帯のマンションとすると、80世帯の賛成が必要から75世帯の賛成で建て替え可能に。
50世帯規模なら2〜3世帯。
わずかな差のようですが、実際にマンションの管理組合を経験した身からすると、「変わるスピード」はあがるとも思います。これを契機としてマンションの建て替えを円滑化する法制を含む環境整備をさらに進めるべき。老朽マンションの再生に向けた住民の合意形成は容易でなく、この国の将来のまちづくりや都市再生の足を引っ張りかねない。特にタワマンに代表される大型の物件。数十億から数千万までの大小様々な所有区分の存在は、当然所有者の経済的背景の多様性を意味する。加えて、居住用と投資用で所有者の感覚も異なる。それらはすべて合意形成を困難にする原因となる。よきにつけ悪しきにつけ、エリアのランドマークとなる物件で建て替えの合意形成が長引くのはそのタワマンを抱える地域にとって悪夢でしかない。いわば、大型マンションには「ゆりかごから墓場まで」のライフサイクルを見渡して「墓場から次の誕生まで」を円滑にすることを前提としたエコシステムの整備なくしては存在し得ない生き物。国交省や法務省、自治体は、ルールメイクはこれからだと気持ちを引き締めるべき。
