マンションもう買えない パワーカップルも降参
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金利や海外マネーの流入などの変動要素を除き、主にマンション価格に影響を与えるのは、
・立地(駅までの距離、エリアブランド、将来性、地形、住環境、安全性etc)
・ハード面(共用部・専有部)の充実
・セキュリティ
・眺望・日当たり
・間取り
・ブランド
などになります。これを全て叶えるのが、結果的に「タワーマンション」です。行政が駅前再開発を主導して好立地が提供され、同時に容積率が緩和されます。大型タワマンの建設が可能となり、ここに参入するのは資金とブランドを持つ大手(含JV)一択になります。再開発に伴うデベロッパーの資金で旧市街地も整備され、新住民も流入し財政も潤う。大手デベロッパーは保留床の販売で潤う、よくできたwin-winの仕組みだと思います。
一方で、「タワーマンションを買ったオーナーにとってはババ抜きの世界だ」というデベロッパー担当者の声も聞こえてきます。「今から30年後には、築40年、50年の都心タワマンが多数存在する。人口が減少する中、都心のタワマン供給戸数は膨れ上がり、修繕積立金の高い築古・高齢居住者がひしめくタワマンを果たして誰が選ぶのか、、、。500戸、1000戸のタワマンで、中古の買い手や借り手が減れば、一気に資産価値が下がる」と。
湾岸エリアの大型タワマン（管理組合）は、築浅の時点で既に独自のWebsiteを作り、物件のPRを進めています。資産価値の維持向上・人気向上による空室率の低下を早い段階から図っているわけです。
これから先のタワマン運営は、インバウンド向けの短期賃貸なども視野に入れていく必要もあるでしょう。これには、管理規約の改訂やセキュリティの確保なども必要です。
タワマンは、さらなる容積率アップが見込めない限り建て替えは難しく、再再開発の道は険しくなります。あるタイミングで、「再開発は定期借地で（借地権終了後更地にして返すので再再開発可能）」という規制などが設けられるかもしれません。ただ、そうなると物件価格は下落します。この辺りも、既得権者を含め、業界全体が今後乗り越えていかねばならない課題と感じています。戦後日本の不動産バブルは常に、不動産を優遇する制度と税、超金融緩和と一体で進みました。ここ10年程のタワマンなど都心部の不動産価格は、駅前の再開発案件の容積率を緩和した制度、タワマン税制、日銀の異次元の金融緩和の結果だと見て間違いないと思います。しかも、政府日銀は都心部の不動産バブルをデフレ脱却のためには好都合とみている節があります。まあ、さすがに弊害が目立ってきたこともあり、タワマン税制は是正され始めました、日銀の異次元の金融緩和も少しは是正の機運があります。この記事にはありませんが、平均的な住宅価格が年収の10倍を超えるのは、持続不可能なバブルとみて良いと思います。
heikinnあるある通り、年収倍率からしてシンガポールもNYもロンドンもソウルも上海も世界中の大都市中心部のコンド（日本語で言うマンション）は皆同じ。ではなく東京はまだぜんぜんマシなほう。日本のパワーカップル（？）の何倍もの収入、何十倍もの資産を有する中国人や東南アジアの富裕層はゴマンとおり虎視眈々と狙っている。東京全体が北海道ニセコ化する未来はさすがにどうだろうか。シンガポール政府がそうしたように、日本も外国人の不動産購入に対する実質的な高関税のような制度を検討するなり、それに変わるなんから公けが策を講じないと、韓国のように若年世代がまともな家に住めない問題がすぐそこに来ているのかもしれない。
