三菱地所、「有楽町ビル」と「新有楽町ビル」の建て替えを発表 2023年に閉館
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このとにかく容積率ありきの開発誘導、長期的な都市の価値や社会的価値としてどうなんでしょうね。
容積率を上げ続ければ、原理としてはいくらでも土地の価値は上げ続けることができて（ニーズがあるかどうかは別）、その無限の吸い上げを繰り返している間は都市に、長期的な文化（の固化作用のある建築）は残らなくなります。今後人口が減少し、働き方や所属の仕方において離散化と流動化の傾向が不可避になり、かつ地方の過疎化や経済力の低下などに対するより広域かつシステマティックな選択肢の提供が日本社会の維持に不可欠になる中で、この巨人軍が全球団の4番打者を、立地と資金力に物言わせて吸い上げ続けることを許容するような利益誘導のしくみ、より広域かつ長期的なサスティナビリティとしてどうなのかなと。
例えばメジャーリーグにはサラリーキャップ制など、大都市のいわゆる金満球団ばかりが競争力を過度に高めることを制限し、過度の資金力の差がリーグ全体に流れるしくみや全球団の戦力均衡を維持するしくみを実装したことで、MLB全体の売上は比較にならないほどの成長を実現しています。それに対して一部球団の近視眼的なプライドと利己性を許容してしまったことで、日本のプロ野球はサッカーやバスケに対する特に若年層でのファンや競技人口の減少を加速し、リーグやスポーツとしての体力やマーケット規模をそぐ方向を自ら促進してしまいました。
現時点では確かにこうした再開発を許容する方向は一時的な活性化を招くとは思いますし、ピンポイントに国際的視点で競争力を持つスタープレイヤーを育てておくことの重要性も理解はします。とはいえ、都市の魅力は新しさと利便性だけでは持ち得ないことは、世界各地に立ち上がる、すべてが新しい新都市が、経済的にも観光やアメニティ的にも歴史を備えた都市に太刀打ちできていないことからも明らかで、例えば新有楽町ビルのような、今ではとても実現不可能な東京でも最上級のタイル張りオフィスビルが、いとも簡単に容積率の力学で解体されてしまう（都市の魅力が失われてしまう）ことに、どうしても違和感は感じてしまいます。
容積率至上主義、集約至上主義に変わる新しいロジックを不動産開発の世界に持ち込まない限りこの状況はおそらく変わり得ず、そのためにはより広域で長期の因果を扱うシステムや理論を早期に開拓する必要があると強く感じます。三菱地所の牙城である大丸有（大手町/丸の内/有楽町）には、今回対象となる2棟以外にも区画がまとまっていて築年数が古い、つまり再開発しやすいビルがいくつか残っているので建て替えパイプラインはまだありそうです（国際ビル、東京交通会館など）。
2002年の丸ビル竣工で幕を開けた丸の内構築プロジェクトが20年近く経っても連綿と続いています。みっともないとは言われても。
既に現に存する建物にも「社会的価値」が無いとも思えます。かといって銀座のように一区画毎にバラバラの自己流建物が立ち並ぶのも美しいのかどうなのか。
何をもって、日本らしさや都市の景観美を産み出すのかは、とても難しいですよね。そこの一区画にどんな建築があればいいのでしょうか。
