住友VS三井不動産､｢借金王｣と｢業界盟主｣の接戦
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日本ではほぼ全ての大手不動産デベロッパーが自社開発物件の売却の受け皿として傘下にREITを有しており、業界の雄である三井不動産、三菱地所はJ-REIT制度の創設と同時に日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人をそれぞれ上場させ、以降も商業や物流等に特化したREITを組成しています。
一方で住友不動産はREITのスポンサーとなっておらず（組成の検討を公表したことはある）、その理由は単純に「ビルを売らないから」です。オフィスビルだけでなく分譲マンションを安売りしないことでも有名で、とにかく資産を持ち続けて利益を最大化する戦略です。
株式市場ではその独自戦略を高く評価する声がある一方、不動産の賃貸利益にベットするのであれば、投資対象としては稼いだ利益を内部留保しない代わりに税制の優遇を受け手厚い配当を投資家に供給し続けられるREITの方が構造的に優位と考えることもできます。
三井、三菱が旗艦ビルの売却に踏み切ったのは上記のような事情もあるのではと推察されますが、住友が今後も従来の方針を貫くのか、注目しています。数兆を超える借金となるとあまり大差ないんじゃないかと思ってしまいますよね笑
仮に有利子だととして、それ以上の利益を生んでいるのであればそれはよい借金にて、売却してまで消す必要もない。
ビジネスモデルを賃貸業ととるか、ディベロッパー業として取るかで資産の扱い型は変わってきいますね。住友不動産はオフィス事業を自社でずっと持ち続け、利回りを生み出しているのは長期的には強い。作って売って、は短期的な大きな利益は生むものの、積み上がるものではない。
にしてもこのコロナにおいても空室率がそんなに上がってないのは実感値とかけ離れていて不思議ですよね。記事中の三井不動産さんと三菱地所さんの旗艦ビルの売却先はいずれも自社が実質的なスポンサーのJ-REITへの売却であり、今後も、必要に応じて「打ち出の小槌」的に同様の商取引が行われ続ける可能性があると思います。
空前の低金利において比較的安定した配当を地銀等の機関投資家等にもたらし続けているJ-REITや私募リート等の不動産ファンドへ、大地震等の自然災害に被災して致命的な打撃を受けない限り相当の投資マネーが集まり続けそうですので、自社開発・所有不動産の売却先（出口戦略）に困る可能性が低い三井不動産さんや三菱地所さんにおいては多少のことでは財務的問題が発生しにくいように思います。さすがに、平成バブル期のように、海外不動産へ桁違いの投資をして巨額の損失を発生させることはしないと思います。
