① 都市計画視点 汐留の開発は、旧国鉄清算事業団所有の敷地をバラ売りされて各々敷地ごとに開発されました。バラ売りされてしまったため、敷地同士のネットワークや機能の連携が不十分な開発となってしまい、都市計画的には課題の残る開発です。以降、日本の都市計画では敷地外との連携を、都市計画で強く求める流れとなります。他方、売却はバブルが終わった頃であり(正確にはバブルを加速させるリスクから、売らないよう国から要請されていた)、値下がり続ける敷地をとにかく早く売りたかったという困難な事情もあります。 ソフトバンクさんも移り、汐留をどう再生していくのか?は重要なテーマとなりそうです。
② 建築視点 電通本社は、国内唯一のフランスの巨匠、ジャン・ヌーヴェルさんの作品です。セラミックプリントの綺麗な外観と、ブーメラン型の平面プランが特徴。個人的には、このデザイン価値がどこまで販売価格に反映されるか要注目です。
誰がどんな用途で買うのか気になります。
リースバックを行うことで、企業はバランスシートをスリム化することができますし、当然資金繰りも楽になります。売却したビルの中の必要なスペースを継続して利用することができますので、オフィスの移転コストもセーブすることができます。
総合的に見て、非常に正しい判断だと思います。
これからの時代、家主業もあのスケールになるとビル数本もってるだけではスケールメリット持ち得なくて、地所や森ビルクラスになって独自のスマートシティプラットフォーム開発してエリア全体のネットワークを担う側になるか、個別のビルは持ちつつそうしたサービスは超大手から借りるかの二択になっていく。電通はむしろそのサービスの開発や運営側にいきたい業態なわけだから、中途半端に地主側に資産を持っていてもあまり価値はない(コスト背負った練習台にはなるけれど)。
電通みたいな会社は外部のコンテンツという核を繋ぐ業態から、つなぐプラットフォームのシステム開発側に自前の核を持つために、これまで弱かったR&Dやシステム実装という領域に出て行かざるを得なくなっている。そもそも情報を扱う業態なのに、情報プラットフォームのシステムや技術を活かす業態構築にちゃんと体系的・戦略的に突っ込んでこなかった。これまで乗り遅れ感、場当たり対応感強かった中で、物理資産の現金化と技術への投資はむしろ遅すぎるくらい。ちゃんと今あるデジタル系諸系統を統合するような、大きな戦略がこの先にあることを期待。
むしろ今空きまくっている本社ビルを、まだ自社ビルであるうちにもっと実証実験にガンガン使い倒すくらいして、この先の動きへのテストベッドにすればいい(一部やっているみたいだけれどスケールが小さすぎる)。この資金と機会、ぐんと戦略的に活用して社会を変えていってほしい。
① 都市計画視点
汐留の開発は、旧国鉄清算事業団所有の敷地をバラ売りされて各々敷地ごとに開発されました。バラ売りされてしまったため、敷地同士のネットワークや機能の連携が不十分な開発となってしまい、都市計画的には課題の残る開発です。以降、日本の都市計画では敷地外との連携を、都市計画で強く求める流れとなります。他方、売却はバブルが終わった頃であり(正確にはバブルを加速させるリスクから、売らないよう国から要請されていた)、値下がり続ける敷地をとにかく早く売りたかったという困難な事情もあります。
ソフトバンクさんも移り、汐留をどう再生していくのか?は重要なテーマとなりそうです。
② 建築視点
電通本社は、国内唯一のフランスの巨匠、ジャン・ヌーヴェルさんの作品です。セラミックプリントの綺麗な外観と、ブーメラン型の平面プランが特徴。個人的には、このデザイン価値がどこまで販売価格に反映されるか要注目です。
素材の使い方がうまくて、たとえば同じ「黒」の素材を使っていても、まったく違うテクスチャーを感じさせる。都内だと、そういう風格を感じさせるのは、銀座のエルメスビルや、表参道のプラダビルとか。
象徴的というかエポックメイキングというかアイコニックというか、オフィスビルのあり方を10年後から振り返った時に、時代を画する出来事として語られていくような気がします。そういう意味でも、売却までの間に電通がどのようにこのビルを有効活用するのか、今後どのような形でどこに売却されるのかはぜひウォッチしたいですね。
オフィスビルそのもののニーズが低減していく中で、周辺も含めたエリア価値を上げていく取り組みができればそれなりの魅力はありそうですが、国内でそれができるプレイヤーには限りがありますね。外資が買う構図になる可能性は高そうです。
イチ不動産会社社員としての意見ですが。。
結果として、法人が所有する不動産は430兆円にのぼる。そしてそのうち、オフィスや商業施設など「収益を生む物件」の総額は220兆円を超えると言われている。それに対し、Jリートなどを含むファンドが保有する不動産はまだ30兆円程度。
どう考えても、企業のバランスシートから、別の受け皿への移転(売却)が進むのは不可逆的な流れであるように思われる。言い換えれば、それは所有と利活用の分離という流れ。
今回の件でも、電通はビルを退去するわけではなく、引き続き既存のスペースを賃借するという。ただし、テナントとなることで、利用するスペースを増やしたり減らすなどの調整ができることになり、フリーハンドを持つことになる。結果としてスペースの無駄がすくなくなる期待もある。
その副産物として、不動産所有の機関化が進む、つまりファンド等による投資目的の所有が進み、長らく望まれていた国内不動産投資市場の成長が加速する期待がある。電通本社は3000億円程度と、それだけで不動産投資市場の規模を押し上げることにつながらないのは事実だが、象徴的であることは間違いなく、自社ビル所有に拘らない企業が増えてくるトレンドを後押しすることに繋がる可能性があり、これは国内投資市場にとっては明らかに朗報。
さっきも社員の人とミーティングしていて、
この話で持ち切りでした。
実際さっき打ち合わせした電通社員も
コロナになって会社行ったの一桁台と言っていたので
これは致し方ないのかもしれませんね。
昔いた人間としては、革命的な変化なのですが、
よく考えたら今の世の中の変化が革命的という事ですよね。
様々な都市伝説がありました。(一部事実)
・タクシー乗り場の不思議な設計
・風水的な
・地下に隠し部屋がある