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音楽業界のコロナの影響は実は今からが本番かもしれません。
記事には「坪単価で1500万円前後を目線に交渉が進んでいる」とありますが、土地面積は約5,000m2なので売値目線は約230億円(≒5,000m2/3.3*1,500万円)と単純計算できます。
一方でこれが普通のビルだとすると、延床面積が約28,000m2なので貸床面積は17,000m2くらい(レンタブル比60%を想定)。ざっくり坪賃料を33,000円/月とすると年間想定賃料は20.4億円(=17,000m2/3.3*33,000円*12ヶ月)。経費率40%前提で年間想定キャッシュフロー(NOI, Net Operating Income)は12.2億円。キャップレート3.0%で400億円くらいの時価となります。いくら自社ビル仕様と言っても230億円で買えるのであればグリーンオークとしては結構お得感があるような(自分の計算が間違っているだけな気もします)。
ちなみに隣のNBF南青山ビル(延床面積18,720m2、土地面積3,272m2)は日本最大のREITである三井不動産系の日本ビルファンドが保有しており、2020年6月末時点で203億円の評価額。土地面積当たり坪単価は2,000万円超です。
あと、「虎の子」とは経営の文脈でしたらコア事業のことでしょう。本社オフィスビルは収益を生む資産でないのだから「虎の子」は違うと思います。
完全自社ビル仕様なんでどこまで、テナントビルとして活用できるか?周辺では、ピーコック跡地、ブルックスブラザーズ跡地、北青山の再開発とどんどんビルができる中で、注目ですね。
avex仕様が強くて売りにくそうだけど『元avex』をうりに居抜きで使いたい会社はありそうな。
●不動産自体はコロナ禍とは言え、特にその資産価値は下がっていない
●2017年ビル開業以来フリーアドレスなどで働き方改革などを進めてきた
●そもそもビル所有の意義はそこまでない
などの背景を考えると、ビル売却の必然性を感じます。
先般発表された40歳以上の社員の希望退職の実施とともに、この現況の厳しい向かい風に対して、トップとして新しいチャレンジへの意志と布石とも読み取れます。
https://diamond.jp/articles/-/234104
「ベントール・グリーンオークは、欧米の主要都市で高級商業施設や大型物流施設などに積極投資している。日本でも東京・銀座の複合商業施設「ギンザシックス」(オフィスフロア、取引価格約200億円)や、大阪本社ビルなど武田薬品工業の一連の資産(同約500億円)などを取得する大口の買い手だ。」
今年は、ユニゾホールディングス関係会社から、麹町の大型オフィスビルを購入したとも報道されています。
BGOと「ギンザシックス」といえば、「ほっともっと」「やよい軒」をチェーン展開する社長の資産管理会社へGINZA SIXのワンフロアを購入後に転売し、高額のキャピタルゲインを得たことでも知られています。
◎GINZA SIXのフロアをまるごと買い上げたお弁当屋さんの謎
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/55323