【入門】J-REITは安いうちに買っておいた方がいいのか
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分配金の表は、ヘッダー部分に触れると投資口価格や分配金利回り、用途別に並べ替えができますので、ぺたぺた触ってみてください。
J-REITの名柄を選ぶ基準はたくさんありますが、今回は入門編として分配金利回りをみてみました。当然ですが、分配金が高い銘柄は、投資口価格のボラティリティも高い傾向にあります。
コロナ禍の今は、eコマースの拡大で物流施設が株を上げ、どんな時でも需要がなくならない賃貸住宅の手堅さが見直され、オフィスは先行き不透明で買われず、ホテルは分配金の変動リスクがあらためて浮き彫りになっています。コロナは、不動産の用途の評価を急速に変えているんだなと改めて感じます。物流倉庫は資産性が少ないのでリートで運用する方がリスク少ないですよね。
ある意味太陽光とかに似てる気がします。
田舎である以上は供給が物理的に増やせる。
後は技術の進歩が早すぎて設備の時代遅れ感が10年で来てしまう可能性が高い。
例えば10年後トラックの自動運転とかドローンのさらなる進化とかAIとか。
建物とそこに生まれる仕事に価値があっても土地の価値がないので物流倉庫の超長期運用はなかなか厳しいようにも感じます。
その辺りがストックの不動産ではなくフローの不動産に感じております。
逆にオフィスは超長期に強いので（都心ど真ん中限定）
リートよりも現物の方が圧倒的に強いと思います。
ビルの現物で言うとコロナショックで、
あちこちの企業や中堅不動産会社が一度物件をマーケットに出した瞬間が4月くらいのタイミングであったのですが、
GW明けから一気に金融機関の姿勢が企業を救えの方針で
国を挙げて変化したので、運転資金需要での売却が必要なくなり、結局ほとんど物件が売りから下げられてしまい
売り物がなくなりやすく買えるタイミングは一瞬でした。
その時に買ってるのはプロばかりです。
金融機関の貸出態度DIという数字を見ると面白いくらいわかるんですが、過去のバブル崩壊やリーマンの時に比べて
コロナ後の貸出姿勢は全然悪くないので
不動産は金利と貸し出し姿勢が大きくかかわるなーとも思っております。
