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地方でイオンさんが強いのはそれ自体がひとつの街だから。
お買い物以外に時間を潰せる場所があることがいいのでしょう。
効率から無駄へ 目的から発見へ これから世界は多元的につながっていく流れの中でこうした「街」のありかたは注目ですね。
ストリートカルチャーとラグジュアリー文化をうまく融合させた良いコンセプトですが、接客やサービスなどソフト面が追いついていない印象を受けたため、地域に目指すならそのあたりへの本気の取り組みも期待です。
近づくのも憚られる場所でした。
70年代の新宿西口付近は、浄水場がなくなってまだまだ大きな敷地が残されていました。
望む未来の都市空間をはっきりとイメージできる者たちがデザインした場所だけが勝ち残って行くのかもしれません。
掛け声ばかりの「地方創生」にこそ、そんな才能が求められています。
これからますます地方都市の優劣が明確になってゆきます。
with コロナでは、首都圏のリデザインよりも地方都市の創生に可能性がある気がする。
記事にあったロンドンのボックスパークもNY のハイラインも既存の環境を活かして治安が改善しただけでなく、人気エリアとして地元の人も観光客も来る場所に生まれ変わっている。
ここもそうだが無限のアイデアがもっと街を楽しくさせると感じた。
写真→ https://www.facebook.com/100000023988511/posts/3720481594629270
しかも、写真にあるように、飲食店のユニークさや、飲食の賑わいを見て、ちゃんと来たいなあと思いました。
確かに記事の通り、ヒカリエでさえも老舗っぽく感じるくらい、新しい商業施設ができていますから、さらに古い施設は足が遠のくので、厳しいでしょうね
しかし、今やそうした場所は数多く生まれ、逆に百貨店は目的性の強い場所として、機能的な側面として自分はある時期から認識してきたように思います。
この宮下パークは、かつてのデパートのような、目的性は高くないけれどなんとなく行く、そういう時間の過ごし方が出来る場所だと思います。そういえば、そういうものの走りは六本木ヒルズなどではないでしょうか。
そう考えると、百貨店は建物の作りや提供するサービスなどを含め、変革の時を迎えていると思います。テレビ業界が危機であるのと似た問題に写ります。
【渋谷区との公民連携】
宮下公園は戦後すぐにできた駐車場一体型の公園で、老朽化が問題視されていました。しかし、再整備の財源は区にはないという状況。
そこで、三井不動産との公民連携で区の公園+駐車場の再整備を行ったのが本プロジェクトです。三井不動産から30年間分の借地料を渋谷区に支払い、その金で区が再整備を実行。その後、区から三井不動産へ運営委託という業務を発注するというスキームです。(厳密には、三井不動産と西武造園のJVへ運営委託)
その際、渋谷区は公園の条例や、収益確保のために公園内にホテルが建設できるように都市計画も変更しています。民間収益を重視しすぎとの批判もありますが、そうでなければ老朽化した公共施設の再整備ができないままです。民間の収益性と公益性のバランスも取らなければならないという絶妙な難しさが背景にあるのです。
【チャレンジングなテナントミックスの実現】
商業リーシングに定評のある三井不動産さんの本領発揮です。全てとは言いませんがチャレンジングなテナントを随所に散りばめられており、かつチェーン的なテナントも新しい店舗形態だったり、ギャラリーのような店があったりと驚きのテナントミックス。背景に3つの工夫を感じました。
① 区からの指定管理料という安定収入と、ホテルという変動的収入が背景にあるため、店舗の稼ぎに縛られず自由なプランニング(広い共用部やチャレンジングなテナントミックス等)ができていると推測。(マルイさんもペイメント事業の稼ぎがあるからチャレンジできていますし。)
② 施設として「入ってほしいテナント」と、施設に「入りたいテナント」のミックスによる全体の賃料調整のさじ加減の妙。商業施設ではテナントによって賃料等も異なり、全体の集客と収益を調整しているのですが、そのバランス感にプロの技を感じました。
③ 公園的な雰囲気を重視しテナント区画を小さくすることにより、賃料単価(円/月坪)を落とさず、各テナントの総額賃料を抑えている?と感じました。テナントも賃料総額が小さければ新たなチャレンジをやりやすくなりますし
ナイキパークのことも触れられてるけど、ナイキパークよりも公共感ないんだが。
東京の地方化を見ました。イオンのようなモール型。
渋谷西武は外商のお得意様だけで屋形が成り立つくらいの高齢層。ステータスの高い上層の方も多い強み。
一般の顧客獲得には大きく変えなければいけない部分あるが、
強みのサロン会員に特化したものを作ればそれはそれで勝ち。
一万人の一般顧客がウインドウショッピングのりで激安単価の買い物するよりも10人のお得意様が買い物した方が圧倒的な売り上げ。
洋服や雑貨まわりのテナントはマニュアルどおりというのか、接客やサービスに熱い温度感を感じず、よくあるシャレ系なお店かな、くらいの印象。インスタなどを見るとコンセプトがしっかりしていたり、想いのこもったブランディングをしているところもあるようなので、リアルでも共感を促す価値提供をしたら、最初の流行りだけで足を運ぶのではなく、継続したファンの醸成に繋がるのかもしれません。箱だけキレイに整えても、想いは時間をかけないと伝わらないのかなぁと。