ニューノーマル時代のオフィスとは

都心オフィスの空室率上昇は不可避

新型コロナの感染拡大に伴う外出自粛要請の結果、リモートワークの導入に踏み切る日本企業は相次いでいます。これまで、多くの企業は毎日オフィスで顔を合わせ、対面のコミュニケーションを取ることが重要と考えてきましたが、リモートワークでも何ら問題がないということが証明された格好です。満員の通勤電車に揺られることを考えれば、コロナ禍が終息したとしても、自宅での仕事を希望するビジネスパーソンは増えるでしょう。

それでは、リモートワークが当たり前になった時代にオフィスはどうなるのでしょうか。在宅勤務が中心になるのでオフィス需要は激減するという人もいますし、オフィスのソーシャルディスタンスを守る必要から、オフィススペースは逆に増えると見る人もいます。ワクチンの開発によるところもあるので何とも言えませんが、2023年にオフィスの大量供給が控えていることを考えれば、空室率の上昇と賃料の低下は不可避だと思います。

コロナ終息後の「ニューノーマル」のオフィス像はまだ見えませんが、一つの企業が持つオフィスが分散化していくのは間違いないと見ています。

自社利用のサテライトオフィスが増加

これまでは大手町や東京駅、品川などの周辺に本社があり、そこに多くの社員が通っていました。もちろん、中枢としての本社は存続すると思いますが、これからは移動のリスクを減らすため、新宿や立川、八王子、横浜、大宮など、社員が住んでいる地域の近くにサテライトオフィスをつくる動きが加速すると見ています。それも、ウィーワークのような不特定多数の人が出入りするシェアオフィスではなく、ソーシャルディスタンスや換気、適切なパーテーションなどの感染症対策を施した、リモートワークに対応した企業の自社利用のオフィスです。

これは都心部の大規模オフィスにはマイナスに働くかもしれませんが、郊外の中核都市、あるいは地方都市にはプラスに働くと思います。

これまで不動産は「密」であること、つまり人が集まることが収益力の源泉でした。都心部など需要地の不動産が底堅く推移していたのも、大勢の人が集まっていたからです。ところが、今回のコロナによって人が集まるリスクがクローズアップされました。再び賑わいが戻ることを願っていますが、一度すり込まれた恐怖は容易にはぬぐい去れないもの。ワクチンが開発されたとしても、「密」を本能的に忌避する人は増えるのではないでしょうか。

地方創生の新たな機会に

他方、郊外や地方都市は人口減少や高齢化の影響もあり、遊休不動産が多く残っています。都心部のマンションから環境のいい郊外の庭つき戸建てに移住する動きも出始めていますので、郊外や地方の不動産に対する需要は増えるでしょう。地方都市の百貨店や駅ビルはスペースが広いので、サテライトオフィスに向いているかもしれません、郊外や地方都市の不動産については、リノベーションなどのビジネス機会が生まれると思います。地方創生の新しい切り口とビジネス機会にの創出つながるはずです。

今は足元のコロナ対策に追われている状況ですが、コロナ後のオフィスや不動産のあり方について、今後もイメージを膨らませていこうと思います。みなさんもアイデアやお考えがあれば、ぜひシェアしてください。