【新】列島縦断パニック。コロナ危機で凍る、ニッポンの不動産
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観光地は反動で下がるかもしれないが、
東京都心のオフィスビルはそんなに簡単には下がらない
テナントの経営が立ち行かなくなり退去➡︎今はまだ空室率が低過ぎるからテナント入れ替えが容易➡︎しかし賃料値下げ交渉やテナント入れ替え時に賃料が下がってしまう。➡︎収益力が下がりリスクが出始め利回りが上がらないと買われなくなる➡︎物件価格が下がる。
と言う流れで物件価格は下がるかもしれないが時間はかかる。
こういう時に厳しいのはやはり不動産転売業。
リーマンの時も在庫かかえた転売屋がひたすら潰れた。
今の投資ワンルーム屋は中間省略ばかりで、
在庫持たないので、むしろ売り依頼が増えればブツ上げ業者共にバブる可能性もあるが
やはり在庫かかえた投資用不動産屋はコベナンツ含めきつい可能性ある。
しかし賃貸業は違う。
特に東京のビル賃貸業。
結局ビルを賃貸業として買った人達は長期保有なので物件価格がどれだけ下がろうが、賃料収入はリーマンの時でも平均20%しか下がらなかったし、仮に4割賃料下がっても利益は出てしまうのが賃貸業。
（都心のオフィスビル賃料は株価と遅行して連動しているので、日経平均8000円程度の時でも賃料はMAX4割下落程度なので、そこまで下がるかも疑問）
元々賃料には原価がなく、利益率が高いビジネス。
普通のビジネスで売上4割下げたら潰れてしまうが、
それでも赤字にはなりにくいのが不動産賃貸業の強さ。
超長期30年などのローンで購入しておけば、
キャッシュフローも大打撃は受けづらいのでやはり強い。
そして何よりここ最近海外の年金基金などの政府系ファンドや外資系ファンドに買われまくっていたが、
いったん熱が冷めれば買えるチャンス。
こういう時は一等地なのに手放す人達も現れるため
おそらく住友不動産やヒューリックなどイケイケな会社からしたら買うチャンスになるのではないか？
※Newspicksはなぜか不動産系の記事だけ浅い取材が多いイメージなので銀行系とかコメンテーター的な人ではなく
事業系不動産は住友系、森ビル系、ヒューリック系、ボルテックス などの優秀なプレイヤーの方々に取材してみるといいと思います。個人で不動産購入を検討している方。業界人から聞いた話を総合すると;
コロナで、
一時期春海のマンションを半分買い占めた様な、怒濤の中華系投資家による投資は来日含めて止まりました。一部で大量売却が出始めています。
欧米系機関投資家は商業物件中心でしょうが、こちらも投資が停滞し不動産市場全体に徐々に影響します。
個人で売買契約した人も、資金繰りの関係でキャンセルが出始めています。
不動産価格はどのみちバブっていたので、揺り戻しがいつか来ます。
結果、
リーマンショック後の不動産価格まで戻るとは言いませんが、
半年や１年経っても捌けない新築マンションなどが出て来て、資金繰りの為、在庫処分として利益度外視で売られる可能性があります。
相場に連動して、中古マンションも徐々に下がります。
特に1億円後半の富裕層向けは、駆け引きによっては数千万円単位での値引きもありかと。。。
もう少し静観していましょう。京都はインバウンド需要を見越してホテル建築ラッシュが続いていました。あるいは町家を改修して民泊にするとか。
しかし今京都はインバウンドがほとんどいない。このままだと、供給過剰で値崩れが起きます。すでにそういう状況ですが。
空き地があればホテル、という流れは完全にストップするでしょう。
それはさておき、京都はこれから桜色に染まります。
