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11月と言えばWeworkの相次ぐスキンダル、創業者辞任の直後の決算発表会で孫さんが「真っ赤っかの大赤字、反省している」と珍しく神妙に言った時期。
そしてインドOyoも危険視され始めた頃。
万が一それゆえに同じ不動産セクターへの大規模投資2件を隠していたとすれば大問題。
とはいえ戦略上の理由だとか、VC投資でステルスは普通だとか、いくらでも言い訳は出来るのだが、なればこそコーポレートガバナンスとしては相当宜しくない。
素直に東京都心のビル賃貸業ならないのかな。
あれだけの資本力を少しでもビル賃貸業に投下すれば
とんでもない規模で安定性取りに行けるのにな。
ちなみに孫さんご自身は銀座ティファニービルで含み益抱えてます。
<2007年>
380億円でゴールドマンサックスの不動産ファンドが取得
リーマン値下がり。
<2013年>
320億円 孫さん購入
→相続税評価額は推定83億円
→時価との差額約240億円
→約130億円の節税効果
現在の価値予測
【1】公示地価
ティファニービルから一番近い調査地点
中央区銀座2-6-7(2011年~調査開始)
<2013年>
公示地価:1970万円/㎡
<2019年(現在時価)>
公示地価:4260万円/㎡
対2013年比:216.24%
この公示地価の上昇率をそのまま価格に反映した場合、
約692億円
→これは実際にそうなる可能性もありますが、
少し乖離がある可能性もあります。
【2】利回りpart1
2013年当時のキャップレートが3.6%
(あくまでも平均値です)
2018年下期のキャップレートが2.5%
賃料が変わらなかった場合
→約460億8千万円
【3】利回りpart2
賃料坪単価→三鬼商事㈱ 平均賃料坪単価(中央区)参照
2013年当時の平均賃料坪単価:約15500円
2019年現在の平均賃料坪単価:19455円(2019年4月)上昇率:125.5%
2013年当時のキャップレートが3.6%
2018年下期のキャップレートが2.5%
賃料が125.5%上昇した場合
→約578億3千万円
================
すごく保守的にみて 460億8千万円
賃料増額を加味して現実的な数字が 578億3千万円
可能性が0ではない。いやむしろ全然ある 692億円
================
ざっとこんな感じですかね。
ちなみに銀座シックスは
区分でヒューリック⇨グリーンオーク⇨国内資産管理法人
の間での売買で九ヶ月で130億の値上がり。
銀座はバブルではなく。希少性を買われていて
二度と手に入らないものとして売り買いされています。
こんな感じです。
貝殻は、不動産取引プラットフォームということですが、同業の自如にも5億ドルを直接投資し、5億ドルの株式を購入ずみとか。
両者を競い合わせるという目論見でしょうか。まるでルーレットの赤と黒の両方にかけているようです。
投資先にも一貫性や戦略が見えてこないが、株主としてはどう応援したら良いのだろう
それともSBGしか出資していない2号から出したのかな。