海外住宅投資の節税認めず 政府・与党、富裕層課税強化へ
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ついに気づかれたか。という印象ですね。
減価償却なので、実質的な赤字ではなく、例えば5000万で購入したダラスの中古戸建が、5年で価値0円にできるため、毎年1200万円赤字計上できる。すなわち年間の所得を減らせる。課税所得が小さくなるので、所得税が減らせる。
それでも毎月それなりの家賃は入ってくる。いざとなれば売れる。。。という、短すぎる減価償却期間をうまく使った節税スキームでしたが、さすがに実態に即していないということでメスが入った形です。
これをやっている人が悪い、というわけでななく、今までルール上認められていたが、おかしいだろうという話ですので、こうやって税制度は習熟していくのでしょう。これは業界ではかなり衝撃的な改正。
海外不動産を使った節税スキームにメスが入るとのことです。
そもそものスキームの流れは下記の通り。
①米国不動産は物件価格に対して建物の比率が高い（7-8割程度）また、木造でも長期に渡って居住することが出来るため中古物件の価値が落ちない。
②日本のルールに当てはめると木造の建物の耐用年数は22年で、中古の場合には一定のルールで経過年数を控除することが出来る。木造で22年以上経過している建物であれば、耐用年数は4年で計算出来る。つまり、貸付をして不動産所得の計算をする際には、購入価格の7-8割を4年で費用に落とせる。
③不動産所得の赤字は他の所得と通算することが出来るので、給与などと通算が可能。そうすると給与から源泉徴収されていた所得税について還付を受けられる。
④また、不動産は1月1時点で取得から5年超経過していている年に売却すると長期譲渡所得の扱いになり、税率が20％程となる。5年超経過していると簿価は土地の価格である2-3割ほどのみ。
⑤高所得者の方であると給与に対して課税される税率は最大で55％にも上るため、55％の税率部分について損益通算をすることで税還付を受ける一方で、売却時の課税は20％で済むことになるため、35％分の税率差異でメリットが取れる。
今回の改正は上記のうち③のところで損益通算をブロックする方向性で改正が進んでいるとのことです。この改正の仕方をすると過去の取得分についてまで対象としてスキームをブロックすることが出来てしまいます。
改正のタイミングとしては2021年からとのことです。
また、海外不動産の損失を無かったことにしてしまうということですが、そうしますと減価償却費部分については実質的に費用認識をすることが出来ない一方で、売却時には簿価が無くなって譲渡益の課税がされてしまいます。
ここまでやると逆に不利になり過ぎるので、何かしらの手当がされるのではないかと思われます。
いずれにしても注目の改正です。海外住宅投資で利益がでたら課税されるけど、損が出ても赤字は認めないというのでは公平性に欠ける気がします。損は将来利益が出たときに繰越して相殺できるようにする等の措置がとられるのでしょうか。
富裕層はともかく、ローンを借りて海外の物件を購入しているサラリーマン投資家には厳しい改正内容です。
ハワイの物件に投資している方は、バケーションレンタルが規制され、赤字も税務上の費用に計上できないとなったら踏んだり蹴ったりですね。（投資は自己責任です。）
