｢不動産投資｣は金持ちほど圧倒的に有利な理由
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減価償却費と税金、借入元本の関係についてふれられていないのはなぜでしょうかね。不動産投資の金額が大きくなればなるほど、税率が上がってきます。
そうすると1番大きな費用は元本返済と税金となりますがね。空き部屋リスクや多額の借入金など、不動産投資にもいろいろなリスクがありますよね。
ある程度の資産がある人が、安全に所得を得たいのであれば、高配当利回りの株に分散投資することは有効だと思います。
タバコ、石油、通信会社であれば、税引き前で5〜8%の配当利回りが得られます。不動産は不測の費用が発生しがちだから余力があるほうが有利であることは間違いない。
異次元緩和からブームが発生したが、資力の低い人は早期で規模を拡大しようと一物件一法人スキームなどという連帯債務の実態を隠蔽した詐欺に等しい行為も増えてきている。
一社当たりに法人税と税理士報酬がかかり、余計な費用は利回りを押し下げることになる。
資金力が低ければ、法的・物件的瑕疵のあるものを求めがちで、DYIで補うインフルエンサー大家もいるが、ネットワークや技術なしでは想定外のコストに悩まされる大家も多いだろう。
経験則がなければ、当初の見積りを超えるコストがかかる可能性が高い。
返済は費用ではないため、返済を加味した利益に課税される。
また、固定資産税・火災保険料・仲介手数料・補修費・借入利息・空室による機会損失がどの程度発生するのか、資金力が低い新参者はわかっていないだろう。
借入にしても、担保や取引実績があるほうが利息は安くなり、新規取引では利息も高くなる。
また、歴史的な低金利の反動のためか、資金力がない人ほど利回りを求めがちな風潮にあると思う。
利回りが高い物件は、稼働率が低いために満室想定利回りが高くなっているのであって、主に人口減少が進む地方と言うことになる。また、立地が良ければ利回りは低くなるので、立地が弱く、地域的に稼働率も低いエリアで、利回りを求めることになり、想定した利回りを取れずに失敗する人も多く出てくるだろう。
老後資金2000万問題もあって、高利回りとの謳い文句の不動産を、借入適性の良いサラリーマンに落とし込む仲介スキーム・マンション販売スキームと言い換えたほうが良いだろう。
