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興味深い予想ランキングです。「人気の街」という付加価値は、薄氷のようなものだと気づかされます。実体験でもなんとなく分かって、以前吉祥寺に長く住んでいましたが、なぜそこまで人気なのか、いま別のところに引っ越してから気づきます。「人気の街が人気の街であり続けること」...これが人気の街に課せられた宿命ですね。
10年後は自動運転タクシーが実用化されているので、タクシーは今の10分の1の料金になり、より配車しやすくもなります。そうなると、駅近に住むメリットが下がり、駅近の価格が下がると予想しています。

モビリティのイノベーションが盛り上がっているので、住居の予想は交通の変化を含めて行う必要があります。

ベースフード創業前の最後の仕事は、伊勢志摩サミットでの、日本国の自動運転タクシーのデモンストレーションの責任者でした。
多くの方が疑問を呈されていますが、この分析では何を計測したのでしょうか?最後にある解説を見る限り、物価統計などに使用されるヘドニック推計をディープラーニングで行ったようにみえます?

仮にそうだとした場合、(ざっくりとした私の理解では)ヘドニック推計は、住宅のスペックをそれぞれ個別に切り出し、過去10年の住宅価格をもとに各スペックの金額を推計、最後にそのスペックの集合体を価格として表現する手法です。10年後の予想は現在あるスペックを前提に経年劣化分を推計したということでしょうか?とすると、人口動態などは考慮されておらず、実際にここまで価格が落ちるかどうかは別の話になります。

また、この記事からは外れますが、日本のCPIの住宅価格にはヘドニック推計が取り入れられておらず、同価格にもかかわらず経年劣化分が調整されていないということで、価格が実態よりも下押しされている、という批判があります。総務省でもヘドニックの導入を検討していますので、ぜひAIなどの知見を活用し、良い統計づくりにつながればと願います。

借家家賃の経年変化について
http://bit.ly/2JCvhHE
皆さん、自動運転タクシーに期待しすぎ。
今はタクシー料金の7割が人件費ですが、それが無人になってもオペレーションコストもかかるし、車両代金も上がる。よくて半額がいいところでしょう。
それに、10年後に東京で自動運転タクシーがばんばん走り回るなんてありません。

10年先程度なら、駅近の価値は不変。
このレポートにある「価値が落ちにくい駅」の徒歩15分より、「価値が落ちやすい駅」の徒歩3分のほうが絶対に価値が落ちませんよ。
落ちやすい方はイメージ湧くが、落ちにくい方が全然デタラメというか、単身用のマンションで計っちゃってるから最も資産価値が目減りしない商業エリアが無視される。
土地の価値を考えれば西新宿、東新宿、外苑前、神楽坂などが落ちやすいわけがなく、銀座が湯島に負けるわけがない。

是非商業エリアの実勢価格を入れて考えてみてほしい。

地価の推移は添付↓
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-land-price
ちなみに公示地価と実勢価格の乖離はとんでもないです。

築46年の青山ビルヂングは3.4年前にグリーンオークが400億超で取得、その後リノベし、賃料水準1.8倍まで引き上げた上で800億で先日香港のファンドに売却。

銀座シックスはヒューリック⇨グリーンオーク⇨プレナスの資産管理会社間の売買で9ヶ月で130億の値上がり。

都心商業地の超一等地再開発エリアが今後最も下がりにくいので、丸の内、八重洲エリア、東京駅周辺から虎ノ門、神谷町麻布台あたりの再開発エリア、渋谷周辺、新宿周辺など商業地は基本上がる一方、タワマン過剰供給エリアはタワマンの価格はだいぶ落ちるかと思います。

あと、品川エリアは値上がりはしてますが、唯一海抜、津波の影響が心配なエリアでもありますね。
ちなみに商業地の中規模以上のビルは
東日本も熊本も倒壊ゼロ件ですので原則地震の心配はないかと思います。
不動産は需給が価格の構成要素で大きいので、内容も重要ですが、過剰供給地域が1番怖い。高島平とか多摩エリアとかまさに、ですね。
そしていつでもヤバいのは(対象から外れていますが)徒歩10分以上の中途半端な広さのマンションです。
"東京都内で最寄り駅から徒歩10分、広さ25㎡、所在階5階、鉄筋コンクリート造の標準的な単身者向けマンションを想定"
この手の話は、よほど母数揃わないと適切な数字にはならない。

ウチの最寄駅の様な、駅前の狭い領域だけに商業施設があり、徒歩4分以上は住宅地になる様な場合、駅前再開発でタワーマンションが建つ年だけ分譲マンションの平米単価平均値が上がる。

なので、過去の比較年にタワーマンションが売り出され、現在タワーマンション売り出しが無ければ価格下落となる。
逆なら上昇となる。

そんなのを指標に10年後の家賃を予測してるのなら。

それを差っ引いてデータを見るべきでしょう。

ダイヤモンドや東洋経済さんはお好きですよね。こういうランキング。
資産価値が上がる場所が一つもないのは違和感(ガッカリ感?)があるのですが、それでも意外な場所が上位・下位に来ていて、おもしろい分析だと思いました。
25㎡の単身者向マンションを対象にAIでランキングということです。興味深い。

投資目的のワンルームを考える場合の参考にはなると思います。
「過去10年、6000万件超の不動産データ」
無知をさらけ出すようですが、人口1億2000万人の国で、しかも東京都内だけかつ「25㎡の単身者向マンション」が6000万件も売買されていたんですね。
この連載について
不動産業界にもサブスクリプション化の波が押し寄せている。住宅分野では、月額制の住み放題サービスが出てくる一方で、働く場所はシェアオフィスが急速に拡大している。こうした中で、誰しもが悩む「持ち家を買うべきか、賃貸に住み続けるべきか」を考える基準も大きく変わる。新時代における「持ち家vs賃貸」論争の「最強の結論」を探る。