レオパレスで法人客離れ 社宅利用停止、業績下押し
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注目のコメント
①がレオパレスの直近IR資料。②でコメントしたが、物件オーナーへの影響が一番気になる。
①のP14にあるが、レオパレスのビジネスモデルは、地主（保有者）と交渉をして、建設を請け負い、できたアパートを30年一括で借り上げて転貸し、保有者が家賃収入を得るというもの。かぼちゃの馬車と同じようなサブリースで、稼働率が高ければ入居者からの家賃と保有者に払う家賃の鞘が大きいが、稼働率が下がると逆ザヤになる（そして保有者が保証された家賃の減額交渉を受けていることは、昔から訴訟などがある）。
では稼働率がどうなっているかというと、長期では①のスライド15が分かりやすい。リーマンショック後のどん底では80%まで下落し、18年3月期末では90.59％。そして8割といったときには営業損失も大きかった。足元はスライド23にでていて、85.38％まで下落。年始のスタートは過去5年で一番高かったが12月末時点で過去最低の稼働率になっている。また季節性として12-3月は大きく上がっていくのだが、12月→1月は例年+1.5%くらい上昇するのが+0.1%にとどまっている。
本記事は法人客離れについてだが、スライド24をみるとその重要性が分かる。ここ10年ほどで同社が力を入れてきたのは法人客で増加し過半を占めるようになり、個人・学生は微減傾向が続いている。上昇する月を見ると1-3月に増加しているのが分かるが、新年度に向けてという契約が多かったのだと思う。年の途中で下がっていなかったのが昨年は下がり、そいて契約を増やしていく時期にむしろ解約につながっているからもっと厳しくなっていく。
ちなみにレオパレスの管理戸数は57万戸。今回の界壁施行調査の優先対象シリーズは1.5万棟（戸数だと20万戸くらい？）。ただ会社自体への不信であって、解約をしている状況だと思う。特損だけでなく影響が出てくる。
①http://bit.ly/2Nc1TaW
②https://newspicks.com/news/3065161レオパレス離れということで大東建託などはウハウハですね。加藤さんが指摘していますが、レオパレス離れが起きて入居率が下がるとサブリースの場合は一気に逆ざやになってしまうので、かなり危機的な状況ですね。次はオーナーへのサブリース賃料の減額交渉ラッシュでしょうか。結構大騒ぎになるかもしれません
信用を作るのは大変。失うのは一瞬。
当たり前のことだが、それを改めて思わされた事例。
本業ど真ん中の根底にかかる部分でこんな糞なことしてたら、そらまぁこうなるわな。
藤原紀香も悲しんでるやろうな。
