【SPEEDA総研】建築ストック活用で注目のコンバージョン
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好調過ぎるくらいに好調な建設業界。
オリンピック需要は2017～2018年あたりがピークといわれており、オフィスや倉庫もそろそろ頭打ちを迎えます。
しかし、大規模再開発、インフラの更新需要、くわえて既存建物のコンバージョンなど、2020年以降も安定した需要が見込まれるとのこと。ゼネコンが今後についても強気なのも理解できます。リーマンショック級の何かが起こらなければ2030年まではいけそうです。
課題は需要側（建物発注者）にあるのかもしれません。工事費用が上昇する中、投資に見合う利益生むビジネスを展開できるかどうか。インフラでも、地方において更新に見合う利便性なり経済効果なりを得られるか。ゼネコンさんの好調は東北の公共工事に支えられている側面もあり、今後の見通しは必ずしも楽観視できるものでもなく、課題は生産性向上と海外等の新規市場への進出かと。日本の大規模開発が都心の超一等地以外でリターンが見込めるかは心配ですので、開発でなく、公共インフラの維持にこそ公共の資金を入れるべき。
http://www.mlit.go.jp/common/001121700.pdf
リノベーションのポイントは、そもそもの対象物件は従来のマス・ターゲット向けのやり方で勝負することが困難であることが多いこと。オフィスも商業も住宅も、立地と規模によるマスを対象とした勝負では既に明暗が出ており、空いている物件は従来のやり方でいては「空いてしまう物件」。
それまでと違う用途というだけでなく、従来とは異なるターゲティングとデザインが求められ、リスクも高いので償却期間も短くなるようなファイナンスと、実際に稼働させるためのプロモーションやリーシングも必要になる総合格闘技です。
それでも、敷地単位での勝負では難しいので、エリア自体の価値もデザインして、エリア全体の差別化による勝負に持ち込むことを意識しています。建物単体で人を惹きつけるのでなく、理想を言えばまちの空き家を連動させて、まち全体での体験を価値にする。この点で地方創生と相性が良いです。「建築着工床面積では住宅が62%で非住宅が38%、建設投資では住宅が56%、非住宅が44%と差分が小さく非住宅の工事単価が高くなっている」
住宅は狭小化が進んでいるものの、木造の戸建住宅の割合が高く、床面積のわりには工事単価は安価
「物流施設は、オフィスや住宅と比べると、開発期間が短く開発費も安価な場合が多く、維持管理費についても安価に抑えられる傾向がある。また、償却期間が短く減価償却費が大きくなる反面、修繕費用は小さいというメリットも挙げられる。」
気になるのは建て替えサイクル。償却期間が短いことから、短期で建て替えることも想定できるが10年20年は使い続けるとかんがえると、好調な着工床面積もそろそろ陰りがでるかと
「コンバージョンを示す統計はないため、建築物リフォーム・リニューアル調査報告（2016年度）の工事の目的を参考にみてみる」
とあるが、コンバージョンとリフォーム・リニューアルはことなるので、オフィスの空室率とかで潜在需要をみせるほうが適切かと
