世界の物件を比較できる新たな指標「PRICE INDEX」の衝撃
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普段と違って聞き役での対談記事です。清水先生の話がテンポ良く面白いので盛り上がったと思いますが、自分が聞き役になってみると普段うまく乗せてくれるテレビやラジオのMCさんが如何に凄いか痛感しました。
不動産業界って一番原始的な進歩のない業界なんです。
不動産価格が￥１億円、￥２億円っていったって、その価値をどう見るかなんです。
例えばエアコンや車などは性能やデザイン、製造年やなどが主な価格を決める要素なのですが、不動産は立地条件や地域性や土地の形状、その地域の法的制限（高さ制限や容積率や保存地域の類）そして建物の価値をどう見るかなんです。
￥１億円を妥当とみるか安いから買いとみるか、あるいはそんな物件タダでもいらんわってこともあるわけです。
路線価などが決めてあっても、その物件の隣がゴミ屋敷だったら、あるいは風俗店だったら、あるいは殺人事件が行われて土地の場合などもあるわけです。そして道路に面していない土地は価値はないに等しいわけですが、隣接地が道路に接していた場合であればその土地が購入できるかによって、その土地は価値￥０円が￥１億円になる場合があるのです。
眺望は良いけれど崖っぷちに建っている家とか、あるいは１００坪ある築１００年以上の京町家が建物分として価格に￥１千万円上乗せされている場合、改装費￥１億円かけるか、あるいは取り壊し費用￥５００万円かけて取り壊して￥５千万円かけて新築の現代風の家を建てるから京町家であっても建物は必要ないと逆に取り壊しの費用が余分にかかるだけだと思うか、実際その人にとってその不動産の価値はそれぞれなんです。だから不動産業界は進歩がなかったのです、ずっと原始的なままだったんです。この土地いくらですか？￥１億円です。じゃあ買います。じゃあ売りますと言った感じです。
そこのところを加味せずに、その都市、その地区、その地域、立地条件などをインプットして係数などを算定してはじき出される数値というのは、細かい諸条件を無視すれば出てくるでしょうし、その数値をオフィスなどの進出先として候補に当たるか、住む場合などは物価なども含めて他都市、他地域などと比較するのには非常に役立つと思います。不動産業界も他の産業やコンビニ業界なみに進展して言って欲しいと思います。清水先生には、10年以上前に私の大学院時代の師匠であり、その後日銀副総裁になられた西村清彦先生と共にヒアリングさせていただく機会をいただき、大変お世話になりました。当時から不動産価格指数の第一人者でした。
