東京は世界屈指の大都市なのに、なぜ今も住宅価格が“お手頃”なのか
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この記事では、東京の住宅価格がお手頃な理由として、住宅がどこでも建てられるという規制の緩さ(＝供給がしやすい)を挙げているが、それはポイントをはずした議論だと申し上げねばならない。そもそも、関東平野がニューヨーク(マンハッタン)やパリ、ロンドンなど世界の主要なCBDと比べて桁違いに広いという物理的条件があることを理解すべきです。どんなに規制が緩くでもエリアが物理的に狭小であれば、東京のような圧倒的に巨大な都市は出来ません。だから東京のオフィス市場の延床面積は、ニューヨークの4倍、パリやロンドンの3倍もあるわけで、上海やシンガポールが逆立ちしても関東平野の平坦な土地は手に入らないのです。それこそが、日本一の都市である東京の国際競争力の力のもとにあり、住宅もその広大な平野にあるという事実を忘れてはいけません。外国人投資家を六本木ヒルズの51階に連れていくと、彼らはそれを一瞬で理解します。
確かに日本に所謂「ダウンタウン」がない。海外はどの都市も高密に高度利用された「ダウンタウン」が明確に存在し、そこから30分も離れると庭付き一戸建ての広がる緑あふれる環境が広がっています。ヨーロッパを中心にグリーンベルトという開発できない緑地を設け、計画的に都市の広大化を制限している都市も多いです。
その点東京は永遠に同じ景色が続き、都心から遠く離れた郊外にもタワーマンションが建っていたり、都市のサイズは圧倒的です。
都市のサイズを規定すると住宅供給も制限されるので、住宅費の高騰は起き、今正に多くの大都市が抱えている問題が生じるので、その影響が少ない日本は都市の環境のメリハリはない反面、良かったり悪かったりという感じかと思います。
ニューヨークでは、それでも低所得者も住めるように「プロジェクト」と呼ばれる公営住宅が多く存在します。ただ、低所得者団地を作ってしまうとその周辺の治安が圧倒的に悪くなってしまうので、最近はタワマンを含む新規の開発にもある一定数の低所得者/中所得者を住まわせないといけないという開発も多く、その代わり固定資産税が20年無料になるというインセンティブを用意しています。
ただ、東京都心の住宅はまだまだ不足していると思います。都心居住が増えたと言われますが、ほとんどが湾岸のタワマンで、都心のど真ん中の人口はまだまだ少ないと思います。この記事に公園の話が出ていますが、例えば新宿御苑周りに今はペンシルビル的な小規模オフィスビルが並んでいるのは不思議で、あの立地で公園が見渡せる場所であれば、セントラルパーク周りくらいの価値を含んでいるかと思います。
皇居とか東京にも緑地はいっぱいある、と言われていますが、一般開放されて、みんなのライフスタイルの一部になっている大規模公園は少ないかと思います。その付加価値をもっと活かせば、環境としてももっと住みやすい街が出来るかと思います。
