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NewsPicks編集部

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お店にはいったとたんに、暖かく感じるお店と、冷える感じがする店があるでしょう? 

GSIXは冷える感じ。フロアにいるスタッフの顔が硬く、笑顔がない。プレミアムフライデーに立ち寄ってみたところ、閑散としていたのは、当然か。

どうして、このように物語が希薄なシンボルを
銀座という伝統の街に創ってしまったのだろうか?
「脱百貨店業態」の象徴になっているGINZA SIXのビジネスモデルについて。GSIXの場所にあった松坂屋の社長だった茶村さんが

>「銀座において松坂屋というのはボロボロの敗者のブランドだった。そんな屋号を残して、メリットがあるとは思えなかった」

というのは衝撃的ですね。ここまで冷静に自社を捉え、何が強みなのか?何が資産で何が負債なのか?を見極められるのは経営者として尊敬します。


ビジネスモデル自体は小売ではなく、
①消費者向けゾーン(5フロア)は全て賃貸
→バイヤーや販売員の人件費が掛からない&賃料は安定収入
→アパレルに限らずエステサロンなども入れられる
②上層7フロアはオフィス賃貸
→ファッションよりも安定した賃料が入る
という完全賃貸モデルで、森ビルのノウハウがフル活用されているんだと思います。ちょっと興味あるのがディベロッパー4社の収益配分。地主のJFR、企画の森ビル、ソーシングのLVMH、ファイナンス?の住商で役割比率とかどんな風になってるのかな、と。


>初年度の目標は、来館者数にして2000万人。年間売上高は、閉店時の松坂屋銀座店のなんと6倍にもあたる600億円を見込んでいる。
「それでもこれが正解なのか、分からない」(茶村)

「来店客は多いが、買い物している人はあまりいない」と言われることもあるGSIXが今後どうなるか、期待と不安が入り混じりますが、ビジネスモデル②の賃料収入を考慮に入れると単純な売上だけでは評価できないんでしょうね。企業経営という意味で大変勉強になります!!
先日、初めてGINZA SIXを訪れた際、とにかく日本人が誰もいない・・・ということに驚きました。これはGINZA SIXに限らず今の銀座では当たり前なのか、それともここまで外需に依存した形は想定外になっているのか、、、今が恐らく世界経済のピーク近くにあるであろうことを踏まえると、エコノミスト的な視点からはそのような不安を少し覚えました。もっとも東京全体でそういったエリアは沢山生まれているのかもしれませんが。
元松坂屋社長(現Jフロント会長)の茶村さんに白羽の矢を立ててインタビューするとは、泉記者のセンスが光りますね。
今年の5月からGINZA SIXに入居しています。GINZA SIXに行ってみたい、という理由でオフィスにご来訪頂ける機会も増えており、有難いです!
運営側からすれば大胆な業態転換なのだろうが、顧客側から見ればGINZA SIXを「松坂屋」の延長で考える人はいない。
大体、上階にオフイスフロアを持つデパートなんてありえないでしょう。

建物やテナントでの新陳代謝が激しい銀座の中では、松坂屋は廃業したとの認識で、GINZA SIXは新しいモールの開店。
そんなイメージなので、松坂屋の想いは残念ながら付加価値にはならないし、GINZA SIXが新しい「銀座のアイコン」になれるかが勝負の別れどころ。

ビルのデザインやコンセプトは認めるものの、結局は中のテナントの魅力で決まるところは、従来の場所貸し商売とあまり変わらない。
その意味では、「不動産業」への業態転換は理解できる。
レジデンシャルの計画があったとは興味深い。銀座はデパ地下も充実しているので、意外と住み心地がよさそう。ただ、超高層ビル計画をストップしたのは正解だと思います。銀座の街並みに超高層は似合いません。

追記:神田さんのコメントが印象的。私も再訪したいという気が起きません。ターゲットは外国人中心であり、私はお呼びでないと思うのですが。。。。
ここへ来る人がたとえ買い物をしなくても、GSIXは賃料収入だけで持続できる。ブランド側もショールーム、ショーケースとして割り切っている感じはあります。
ブランド側のメリットは路面店を出すのとおそらく同等か安い金額で銀座に出店でき、販促費はオンリーショップと比較すると効率的で割安になる。
消費者としての魅力は241ブランド中122ブランドが旗艦店として出店していることで最新のコレクションが並び、各ブランド最高レベルの販売員が接客をしてくれる…ということが期待できることかな、と思います。
すでに開店当初の勢いはなくなり、客足も少なくなっているというコメントが先日他の記事に多くみられた。大きな期待と、それに合わせたプロモーションが来店客の期待を煽る形になってしまったのかもしれない。結果はもう少し先までみてもいいのかもしれない。
https://newspicks.com/news/2414553
昨日も書きましたが、「不動産モデル」とはすなわち人手は必要ありません。そういう意味で銀座店で働いていた人がどうなったのかはとても気になります。特にリストラのニュースもないのですが、他の店に配置転換をしたのなら他の店の収益が大幅に悪化してそう。
いろいろ取り組んでいる新規事業で吸収できるなら良いですが、お店一筋の高齢スタッフも多そうで、他の仕事はできない人も多いはずです
この連載について
100年以上もの間、「お買い物の王者」として君臨してきた百貨店が苦境にあえいでいる。米AmazonやZOZOTOWNなどのEC企業が台頭し、消費者の購買行動はガラリと変わり始め、百貨店は多くの消費者にとって不要な存在になった。役目を終えつつある百貨店の今を、NewsPicks編集部が追った。